開發(fā)商在認購書中聲明“銷售人員許諾、樓盤沙盤模型、樣板房精裝修”等所有廣告宣...

活脫脫的無效聲明。最高院的《商品房買賣合同解釋》第3條明確規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反應當承擔違約責任。最高院這個司法解釋訂得還是很符合國情的。房地產(chǎn)商普通的宣傳的基本都算作要約邀請，比如什么巴洛克風格，至尊上流奢華生活品質(zhì)這類虛的東西，要量化起來實現(xiàn)起來也很難，大家對于這些衡量標準也各不相同。重點是在后半句，我分析一下，最高院的意思是：不是所有房地產(chǎn)廣告、宣傳都屬于要約邀請，如果同時符合以下三個要件，則視為要約。一，廣告和宣傳資料說明和允諾的對象是商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施。二，所做的說明和允諾具體確定。三，該說明和允諾對于消費者決定是否以這個價格買這套房有著決定性的影響。舉個例子，我是個游泳愛好者，買房子的時候售樓小姐明確跟我承諾，小區(qū)內(nèi)兩年內(nèi)會建成一個設施完善的游泳館。于是我毅然決定放棄其他兩處樓盤，購買這處。這里售樓小姐跟我承諾的有游泳館就屬于要約，無論公司是否承認，售樓小姐這是職務行為。但是這存在一個舉證問題，所以最好是能保留有售樓人員跟你的談話錄音。最后談一下未取得預售許可證的問題，毫無疑問這違反了國家強制性法規(guī)，但國家以及許多地方對于預售許可證這塊睜一只眼閉一只眼。但要是遇到欺詐集團就比較悲慘了，雖然有懲罰性賠償，但那只是債權(quán)，開發(fā)商卷錢跑到國外的也不是沒有。